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集體土地的管理辦法范文第1篇

經(jīng)部領(lǐng)導(dǎo)審定，現(xiàn)將《省級土地利用總體規(guī)劃會審辦法》、《各類用地報批會審辦法》和《土地估價結(jié)果確認及處置方案會審辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

省級土地利用總體規(guī)劃會審辦法

根據(jù)《土地管理法》和《國土資源部工作規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，為加強省級土地利用總體規(guī)劃（以下簡稱規(guī)劃）的審批管理，提高審批工作的質(zhì)量和效率，制定本辦法。

一、會審組織

會審工作由部領(lǐng)導(dǎo)主持，規(guī)劃司負責具體組織工作，會審單位包括辦公廳、政策法規(guī)司、規(guī)劃司、耕地保護司、地籍管理司、土地利用管理司、礦產(chǎn)開發(fā)管理司、地質(zhì)環(huán)境司、執(zhí)法監(jiān)察局。

二、審查依據(jù)

（一）黨和國家有關(guān)土地利用與管理的各項方針、政策；

（二）《土地管理法》等現(xiàn)行法律、法規(guī)和標準；

（三）國家國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“九五”計劃和2010年遠景目標綱要；

（四）全國土地利用總體規(guī)劃綱要；地質(zhì)環(huán)境保護“九五”計劃和2010年遠景規(guī)劃目標及礦山勘察和開發(fā)有關(guān)規(guī)定；

（五）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、變更調(diào)查及其他調(diào)查資料；

（六）?。▍^(qū)、市）自然、社會和經(jīng)濟條件。

三、審點

（一）規(guī)劃指導(dǎo)思想。規(guī)劃是否體現(xiàn)了切實保護耕地、嚴格控制各類建設(shè)用地、促進土地資源可持續(xù)利用和提高土地利用社會、經(jīng)濟、生態(tài)綜合效益的要求。

（二）規(guī)劃目標和方針。規(guī)劃是否體現(xiàn)了耕地總量動態(tài)平衡、土地集約利用和優(yōu)化配置的要求，是否落實了上級下達的土地利用主要規(guī)劃指標，是否符合國家和?。▍^(qū)、市）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的要求。

（三）土地利用結(jié)構(gòu)與布局調(diào)整。土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整依據(jù)是否充分，分區(qū)和布局是否科學(xué)合理，重點項目用地是否有保障，土地開發(fā)、復(fù)墾、整理安排是否合理、可行。

（四）規(guī)劃協(xié)調(diào)情況。城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃是否與土地利用總體規(guī)劃相銜接，建設(shè)用地規(guī)模是否控制在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地指標分解和各類非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地總規(guī)模是否銜接到位。

（五）規(guī)劃的實施。實施措施是否體現(xiàn)了用途管制的要求，是否切實可行。

（六）規(guī)劃文本、說明和專題的內(nèi)容是否符合要求，規(guī)劃圖內(nèi)容是否全面及編繪方法是否正確。

（七）規(guī)劃采用的土地利用現(xiàn)狀調(diào)查及其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否翔實、可靠。

四、審查程序與時限

（一）受理與送審

規(guī)劃司在收到辦公廳轉(zhuǎn)交的國務(wù)院批轉(zhuǎn)的規(guī)劃報件后，分送部內(nèi)各會審單位審查，同時送國務(wù)院有關(guān)部門和部高咨中心、土地勘測規(guī)劃院及有關(guān)單位征求意見。

（二）審查

會審單位應(yīng)根據(jù)審查要求和本部門職責，分別審查有關(guān)內(nèi)容，提出審查意見。國務(wù)院有關(guān)部門和部內(nèi)各司局、高咨中心、土地勘測規(guī)劃院等單位的意見提交規(guī)劃司進行綜合。審查和征求意見的時限為兩周。

（三）會審

規(guī)劃司應(yīng)于第三周內(nèi)負責規(guī)劃會審會議的各項準備工作，會審會議由部領(lǐng)導(dǎo)主持。會審會議前應(yīng)綜合各方面意見，并提出規(guī)劃司傾向意見。會審會議應(yīng)對規(guī)劃進行全面、公正、客觀的評價，并提出同意批準、原則批準、不批準的意見。

送審規(guī)劃相對集中時，可以幾個規(guī)劃合并召開一次會審會議。

（四）報批

規(guī)劃司應(yīng)于會審會議后一周內(nèi)，根據(jù)會審意見完成規(guī)劃綜合審查意見和批復(fù)代擬稿的起草，經(jīng)部領(lǐng)導(dǎo)審簽后，報國務(wù)院。

五、其他規(guī)定

（一）報國務(wù)院審批的城市土地利用總體規(guī)劃的會審參照本辦法執(zhí)行。

（二）本辦法自之日起施行。

各類用地報批會審辦法

根據(jù)《土地管理法》和《國土資源部工作規(guī)則》，為加強各類用地審查，嚴格控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，保證依法、科學(xué)、集約、規(guī)范用地，特制定本辦法。

一、會審組織

會審工作由部領(lǐng)導(dǎo)主持。參與會審單位包括辦公廳、政策法規(guī)司、規(guī)劃司、耕地保護司、地籍管理司、土地利用管理司、礦產(chǎn)開發(fā)管理司、地質(zhì)環(huán)境司、執(zhí)法監(jiān)察局。

凡涉及農(nóng)地轉(zhuǎn)用、土地征用、農(nóng)地開發(fā)的會審準備工作由耕地保護司牽頭組織和協(xié)調(diào)。凡不涉及農(nóng)地轉(zhuǎn)用、土地征用、農(nóng)地開發(fā)的會審準備工作由土地利用管理司牽頭組織和協(xié)調(diào)。

二、會審范圍

需報國務(wù)院批準的各類用地的審查報批工作。

三、審查依據(jù)

會審工作依據(jù)為：土地管理法律、法規(guī)和有關(guān)政策、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、變更調(diào)查有關(guān)資料、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃和年度計劃及有關(guān)技術(shù)規(guī)范、標準；遵循統(tǒng)一效能、協(xié)作配合、各司其職、各負其責的原則進行。

四、審查內(nèi)容

（一）用地是否在項目立項前經(jīng)過預(yù)審，并有《用地預(yù)審報告書》。沒有預(yù)審的，項目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策。

（二）農(nóng)地轉(zhuǎn)用、土地利用是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否列入土地利用年度計劃。

（三）供地方式是否符合國家法律規(guī)定和有關(guān)政策，用地面積是否符合建設(shè)用地定額指標，是否合理和節(jié)約。

（四）征地補償安置方案、耕地占補平衡措施是否可行、是否已經(jīng)落實或能夠落實。

（五）劃撥用地方式是否符合《劃撥供地目錄》，有償用地方式是否符合國家法律規(guī)定的有關(guān)政策，出讓用地的出讓方案是否符合規(guī)定。

（六）土地權(quán)屬、地類面積是否清楚。

（七）適用法律和有關(guān)規(guī)定是否正確，是否存在違法行為。

（八）是否涉及礦產(chǎn)開發(fā)和地質(zhì)環(huán)境問題。

各有關(guān)司局按照各自職責負責對上述審查內(nèi)容提出意見。

五、會審程序與時限

（一）受理與送審

由辦公廳統(tǒng)一接收報批用地的資料、圖件，轉(zhuǎn)牽頭單位進行登記，并對資料是否齊全進行初審。材料齊全的，在2個工作日內(nèi)分送有關(guān)司局；材料不齊全的，在2個工作日內(nèi)轉(zhuǎn)請辦公廳向報批單位及時提出在規(guī)定期限內(nèi)補全；逾期不通知，視為受理。

（二）審查

有關(guān)司局在收到牽頭單位送審的《××××會審表》及有關(guān)資料后，應(yīng)在8個工作日內(nèi)按各自的職責提出書面審查意見，送牽頭單位匯總。

（三）匯總

牽頭單位在匯總各有關(guān)司局和有關(guān)部委意見的基礎(chǔ)上，在10個工作日內(nèi)起草《××××審查意見》報部會審。審查意見要綜合反映有關(guān)司局的意見。

（四）會審

部不定期召開會審會議研究《××××審查意見》。會議由部領(lǐng)導(dǎo)主持，由牽頭單位負責會議的各項準備工作。各有關(guān)司局和辦公廳負責人及有關(guān)工作人員參加。會前，審查意見要分送到會的有關(guān)司（局、廳）負責人。

（五）報批

《××××審查意見》經(jīng)部會審會議集體會審后，由牽頭單位根據(jù)部領(lǐng)導(dǎo)決定的意見負責修改，在會審會議后的4個工作日內(nèi)形成正式審查報告，報部領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)上報國務(wù)院。

對規(guī)模小、情況簡單的用地，經(jīng)各有關(guān)司局審查，符合報批條件的，也可由牽頭單位直接起草審查報告，報部領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)上報國務(wù)院，但上報后要在部會審會議上通報。

（六）發(fā)文

用地報批件經(jīng)國務(wù)院正式批準后，由牽頭單位負責在2個工作日內(nèi)辦理批復(fù)文件并分送有關(guān)部門和部內(nèi)有關(guān)司（局、廳）。

六、其他規(guī)定

（一）需聽取匯報或赴現(xiàn)場踏察的用地，經(jīng)主管部領(lǐng)導(dǎo)同意，由牽頭單位負責組織進行。

（二）需征求國務(wù)院有關(guān)部門意見的，由牽頭單位負責在收件后及時辦文送有關(guān)部門，要求在規(guī)定的期限內(nèi)反饋意見。如出現(xiàn)意見分歧，牽頭單位會同有關(guān)司局負責做協(xié)調(diào)工作。

（三）用地審查報告上報國務(wù)院后，由牽頭單位負責與國務(wù)院辦公廳的聯(lián)系工作。

（四）本辦法于1999年1月1日起施行。

土地估價結(jié)果確認及處置方案會審辦法

根據(jù)《土地管理法》和國土資源部“三定”方案，為了適應(yīng)機構(gòu)改革的新形勢，進一步轉(zhuǎn)變工作職能，提高土地估價結(jié)果和處置方案審批工作的質(zhì)量和效率，特制定本辦法。

一、會審組織

會審工作由部領(lǐng)導(dǎo)主持，土地利用管理司負責具體組織工作，會審單位為：辦公廳、政策法規(guī)司、耕地保護司、地籍管理司、土地利用管理司、執(zhí)法監(jiān)察局。

二、會審范圍

國務(wù)院或國務(wù)院授權(quán)部門批準設(shè)立的公司和企業(yè)集團，以及境外上市的國有企業(yè)改制過程中涉及的土地估價結(jié)果確認及處置方案的審批。

三、審查依據(jù)

（一）有關(guān)土地、房屋、資產(chǎn)、城市規(guī)劃等管理的法律；

（二）國家有關(guān)權(quán)屬、估價、用地等行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方性法規(guī)；

（三）有關(guān)土地評估、處置的規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)程；

（四）報批文件、估價報告及附件等規(guī)范格式和標準。

四、審查內(nèi)容

（一）報批文件及相關(guān)材料是否齊備；

（二）估價報告的合法性、格式的規(guī)范性、評估依據(jù)和方法的合理性；

（三）待估宗地來源的合法性、宗地權(quán)屬的合法性（權(quán)屬證明、位置、面積、四至、登記現(xiàn)狀）；

（四）待估宗地的使用現(xiàn)狀和評估設(shè)定用途；

（五）待估宗地的實際開發(fā)程度和設(shè)定開發(fā)程度；

（六）評估結(jié)果的準確性；

（七）處置方案的合法性和可行性；

（八）處置范圍的準確性；

（九）處置價格；

（十）其他合法的審查內(nèi)容。

五、會審程序與時限

（一）受理與送審

辦公廳收到有關(guān)文件和材料后批轉(zhuǎn)土地利用管理司負責辦理，土地利用管理司首先檢查申報材料和申報手續(xù)是否齊全完備，如申報材料和手續(xù)齊備，正式受理，將有關(guān)土地權(quán)屬材料送地籍管理司進行土地權(quán)屬審查；如申報材料和手續(xù)不完備，在3個工作日內(nèi)轉(zhuǎn)請辦公廳通知申請單位補報材料、補辦手續(xù)。逾期不通知，視為受理。

（二）審查

地籍管理司在收到土地利用司轉(zhuǎn)來的有關(guān)材料后，應(yīng)在3個工作日內(nèi)提出權(quán)屬審查意見交土地利用管理司；同時，土地利用管理司組織對土地估價結(jié)果及處置方案進行審查，并根據(jù)確認和處置的有關(guān)規(guī)定和辦文制度，在8個工作日內(nèi)將土地權(quán)屬、土地價格和處置方案的審查意見匯總，形成總的審查意見和初步結(jié)論。

（三）會審

土地利用管理司完成上述工作后，在第9個工作日內(nèi)報請會審。會審會議由部領(lǐng)導(dǎo)主持。有關(guān)會審單位負責人參加，對土地估價結(jié)果及處置方案進行審定，對土地估價結(jié)果作出予以確認或不予確認的決定，對處置方案作出同意或不同意的決定；或根據(jù)具體情況作出補充材料、修改報告、重新報批、再行會審等其他決定。

（四）批復(fù)

根據(jù)會審決議，同意確認和處置方案的，由土地利用管理司負責辦文批復(fù)；不予確認和處置的，土地利用管理司負責將有關(guān)補充材料、修改報告、重新報批、再行會審等決定轉(zhuǎn)辦公廳，由辦公廳將有關(guān)材料退回申請單位。會審決議和有關(guān)材料存檔、備查。

六、其他規(guī)定

（一）土地估價結(jié)果確認及處置方案的審批從正式受理到辦文批復(fù)一般應(yīng)在15個工作日內(nèi)完成。

集體土地的管理辦法范文第2篇

【關(guān)鍵詞】拆遷問題；集體土地；房屋征收評估方法

1.政策背景和相關(guān)政策體系

從2001年6月13日國務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理條例》到2011年1月21日頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》，已度過了將近十年時間。這十年可謂是中國城市發(fā)展的黃金十年。一方面全國的城市化飛速發(fā)展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過了50%，中國的城市不斷地向郊區(qū)的村莊農(nóng)田擴張；另一方面，城市新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)和快速發(fā)展也促使著老城區(qū)加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發(fā)展歷程當中，成為城市發(fā)展更新的一條主線。

中國城市化快速發(fā)展的同時，也伴隨著產(chǎn)生了許多的社會問題。其中被廣泛關(guān)注的拆遷問題成為這兩年激化社會矛盾、影響社會主義和諧社會建設(shè)的一大頑疾。不得不承認，政府在城市化所帶來的巨大利益的誘惑下，對拆遷工作缺乏科學(xué)合理的管理。也正因為如此，出臺《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《國有土地上房屋征收評估辦法》，對地方政府的拆遷工作做出更與時俱進的規(guī)定和指導(dǎo)，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應(yīng)該看到，城市化進程未來發(fā)展的重點將是在城市周邊的農(nóng)村區(qū)域，而在這方面，國家的政策法規(guī)制定還很不健全，多以地方性政策法規(guī)為主。因此，集體土地上的房屋征收補償以及評估辦法的規(guī)定，將是下一步國家針對城市開發(fā)建設(shè)工作要重點研究和探討的核心領(lǐng)域。以下是房屋征收補償政策體系的梳理。如圖1.1所示。

圖1.1 屋征收補償政策體系

2.房屋征收評估的特殊性

通常情況下，房地產(chǎn)評估的目的是為交易雙方在房屋買賣、租賃、抵押以及典當?shù)仁袌鼋灰走^程中，提供專業(yè)的房屋市場價值評估結(jié)果。而房屋征收評估特殊在交易雙方的之一是政府部門。政府為了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造等公共利益的實現(xiàn)，需要對國有土地上房屋進行征收。因此，在政府的主導(dǎo)下，在公共利益遠大于個人私利的原則下，房屋征收評估從為一般的純粹市場行為提供服務(wù)蛻變成為參雜著政府強制意味和部分福利色彩的半市場或偽市場行為提供服務(wù)。

之所以這樣，是因為房屋征收評估是為進行房屋征收補償所提供的一種技術(shù)依據(jù)，歸根結(jié)底還是為了“和諧拆遷”。一些地區(qū)的縣市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)，當?shù)卣容^強勢，房屋征收評估標準就相對市場價值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復(fù)雜，按照市場價值評估的結(jié)果根本滿足不了被征收房屋所有權(quán)人的補償要求。政府為推進工作，只能調(diào)高評估標準或者通過增加其他補償條款已使得拆遷工作能夠順利開展。

3.集體建設(shè)用地上房屋征收評估的簡單探討

從借鑒新出臺的《國有用地上房屋征收評估辦法》的角度，來探討集體建設(shè)用地上的房屋征收評估，首先應(yīng)對兩種權(quán)屬用地的房屋進行比較。按照《中國人民共和國房地產(chǎn)管理法》，國有土地上房屋所有權(quán)人擁有70年的房屋所有權(quán)。只要是出讓用地上的房屋都允許進行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進行交易。因此，可以認為國有土地上房屋所有權(quán)人擁有對房屋所有權(quán)，包括占用權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權(quán)，但是卻是不完整的所有權(quán)，原因是村民不享有對宅基地上房屋的處置權(quán)，即轉(zhuǎn)讓買賣的權(quán)利。

始終爭議不斷的“小產(chǎn)權(quán)房”就是指未進行征地手續(xù)建在集體土地上的房地產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”很形象的說明了這部分房產(chǎn)在權(quán)利屬性方面的尷尬處境。

集體土地上房屋不能轉(zhuǎn)讓買賣這一特點，將對房屋征收評估工作產(chǎn)生兩方面的重要影響：（1）目前房地產(chǎn)評估方法中使用最為廣泛的市場法無法運用到集體土地上房屋征收評估當中，因為所有的類似的集體土地上房屋都不能買賣。沒有一個集體土地房屋交易的市場，何來類似房地產(chǎn)的市場價格呢？（2）既然沒有集體土地上的房屋成交價格，我們是否可以借鑒條件類似的國有土地上的房屋成交價呢？兩類房屋的區(qū)別正如前面分析，由于國有土地上房屋可以轉(zhuǎn)讓買賣，而集體土地上的卻不能。從資產(chǎn)的流動性和可變現(xiàn)能力上考慮，兩類房屋作為資產(chǎn)的價格將相差很多。

筆者在對哈爾濱哈西地區(qū)道里片區(qū)“小產(chǎn)權(quán)房”的調(diào)研中，也印證的以上結(jié)論。哈西道里片區(qū)現(xiàn)屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)。片區(qū)內(nèi)有三個村屯，分別是金山村、城鄉(xiāng)村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。

從筆者對當?shù)匾晃皇蹣侵薪榈脑L談和租房電話的詢問了解，金山村的小產(chǎn)權(quán)房——金山花園（毛坯）平均售價在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產(chǎn)權(quán)房——鴻翔家園平均售價為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區(qū)的房地產(chǎn)樓盤（毛坯）的平均售價在7000元/平米。

根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)分析：首先，從市場法角度分析，兩個村的小產(chǎn)權(quán)房要比周邊的房地產(chǎn)樓盤低出一半還多，即使考慮到周邊設(shè)施和環(huán)境因素的修正，這樣的價格差距也是懸殊的。其次，兩個村小產(chǎn)權(quán)房的租售比低。兩居按80平米計，租售比約為1：200，國際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區(qū)樓盤的租售比1：350左右。從房地產(chǎn)評估的收益法角度看，兩個村小產(chǎn)權(quán)房相對于國有土地上房屋的價值要低很多。

因此，可以得出結(jié)論，從理論上和實際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類似條件的國有土地上房屋市場價，同時又不具備集體土地上房屋的交易市場。所以，市場法無法運用到集體土地房屋征收評估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產(chǎn)權(quán)房的市場價了。

4.集體土地房屋征收評估的實際情況

目前，集體土地房屋征收評估還未有國家性的政策法規(guī)出臺，各地方政府也很少有針對集體土地房屋征收的評估工作專門出臺實施細則的。但是，在各地區(qū)的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。

北京市政府在2003年出臺了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對集體土地房屋拆遷管理作出了詳細規(guī)定。其中，《辦法》的第十四條中明確規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償?shù)?，拆遷人應(yīng)當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法由北京市國土房管局制定并公布”?！掇k法》中按照重置成新價和宅基地區(qū)位補償價進行補償?shù)姆绞?，可以看做是采用的成本法?/p>

房屋拆遷中所稱重置成新價，是指用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價格。為此北京市專門出臺了《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準》，《標準》中對平房、中式樓房重置成新價評估有非常詳細的規(guī)定，包括估價路線、部件及分值等詳細的估算標準和各類計分表格。重置成新價對房屋本身的價值按照建設(shè)成本的方式進行了評估。

房屋區(qū)位補償價是指被拆遷范圍內(nèi)房屋每平方米平均土地使用權(quán)價值。宅基地區(qū)位補償價的確定，按照市國土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》第六項第二十五條的規(guī)定，宅基地區(qū)位補償計算公式：宅基地區(qū)位補償價=（當?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價-房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。

5.結(jié)論

通過對房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國家對國有土地上房屋征收評估相繼出臺了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國有土地上的房屋征收評估政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合兩類權(quán)屬土地上房屋的區(qū)別，得出結(jié)論：市場比較法不適用于集體土地上的房屋征收評估，未來出臺的集體土地上房屋征收評估政策很可能繼續(xù)延用當前各地方政府在集體土地房屋拆遷補償中使用的成本法。

參考文獻

[1]《城市房屋拆遷管理條例》

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集體土地的管理辦法范文第3篇

【關(guān)鍵詞】集體建設(shè)用地；使用權(quán)；房地產(chǎn)市場；可行性

一、我國房地產(chǎn)土地供應(yīng)市場現(xiàn)狀

根據(jù)國家統(tǒng)計局的2013年3月份全國70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有68個，比2月份增加了2個，同比上漲的城市有67個，比2月份增加了5個；二手住宅價格環(huán)比上漲的城市有66個，與2月份相同，同比上漲的城市有59個，比2月份增加了10個。

而回顧過去二十年間，根據(jù)國家統(tǒng)計局權(quán)威數(shù)據(jù)：“1987—2012年這25年里，國內(nèi)商品房平均銷售價格累計凈增了13.19倍，平均每年上漲55%。”房價依然不知何時才能回歸正常水平。

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)的土地只能是國有土地或者是經(jīng)國家征用的農(nóng)村集體土地。當前我國房地產(chǎn)土地供應(yīng)市場所體現(xiàn)的情況是：隨著我國城市經(jīng)濟的發(fā)展和規(guī)模的擴大，我國的城市土地出讓市場土地供應(yīng)日漸緊張，商品房住宅需求量仍較大，需要擴展房地產(chǎn)土地供應(yīng)市場。以廣東省為例，根據(jù)廣東國土資源部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，廣東國有建設(shè)用地供應(yīng)在2011年有所減少，2011年，廣東省建設(shè)用地供應(yīng)總量16213.75公頃（不含代征地），同比減少1.99%，國有建設(shè)用地供應(yīng)量略有減少。但批準建設(shè)用地面積明顯上升，2011年，全省經(jīng)國務(wù)院和省政府批準建設(shè)用地共803宗，批準用地面積31328.38公頃，其中農(nóng)用地24907.18公頃（耕地6792.76公頃），與2010年度同期相比，批準用地面積同比增長37.22%。城市土地供應(yīng)量的減少與建設(shè)用地面積上升存在明顯的沖突。而在房地產(chǎn)市場，從08年至11年，廣東城市住宅用地面積占總建設(shè)用地面積的比值分別為29.76%，36.45%，29.32%，27.18%，住宅面積雖有減少但仍占有很大比重，廣東的房地產(chǎn)市場依然需求旺盛，房地產(chǎn)所需的土地供應(yīng)量依然較大。但土地供應(yīng)量的減少必然增加了房地產(chǎn)開發(fā)市場的成本，引發(fā)城市房價增長，增加了房地產(chǎn)市場的調(diào)控難度。

二、我國集體建設(shè)用地市場現(xiàn)狀

根據(jù)國土資源部規(guī)劃司的數(shù)據(jù)顯示，1996—2007年，不包括常年在外務(wù)工的農(nóng)民，我國農(nóng)村人口減少約1.2億人，而農(nóng)村建設(shè)用地不減反增，增加近130萬畝，人均建設(shè)用地增加了34平方米。呈現(xiàn)出“人口減少，用地增多”的“逆向擴張”怪現(xiàn)象，在我國城市用地規(guī)模逐漸增加的同時，農(nóng)村建設(shè)用地卻也在增加。由于我國農(nóng)村人口較多，農(nóng)村土地面積比例較大，農(nóng)村可利用的建設(shè)用地總量十分巨大。

但是集體建設(shè)用地的增加并沒有得到合理的利用，根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。此條規(guī)定表明我國在立法上一般情況下不允許集體建設(shè)使用權(quán)對外出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，集體建設(shè)用地的用途除了保障集體成員生活、生產(chǎn)外，僅僅是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或者入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)，土地用途的限制過于狹窄。然而，隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，一級土地市場供應(yīng)不足，通過征收農(nóng)村集體土地的方式存在諸多弊端，因此我國一些地方政府在國家默許的情況下開展集體建設(shè)使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度改革。在改革的內(nèi)容上主要是建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，按照與國有建設(shè)用地使用權(quán)“同地、同權(quán)、同價”的標準流轉(zhuǎn)。如我國廣東、上海、成都、重慶等地出臺了《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》進行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的市場化改革。

三、房地產(chǎn)土地供應(yīng)市場與集體建設(shè)用地市場的關(guān)系

當前，國家加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，抑制房價的快速增長，另外城市土地開發(fā)的承載能力已瀕臨極限，使得房地產(chǎn)土地供應(yīng)市場緊張。但房地產(chǎn)市場依然火熱，中國居民的傳統(tǒng)居住觀念使得房屋成為每個人必不可少的財產(chǎn)，對于房地產(chǎn)的需求依然旺盛，如何滿足居民的住房需求成為一個很重要的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的土地，城市土地卻不能供應(yīng)充足的土地，而占較大比例的農(nóng)村土地又有大量的建設(shè)用地閑置，如果能夠?qū)⒍叩墓┬杞Y(jié)合，自然就解決了房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)問題。城市開發(fā)建設(shè)使用農(nóng)村集體建設(shè)用地是可能的，據(jù)統(tǒng)計，珠三角地區(qū)通過流轉(zhuǎn)的方式使用農(nóng)村集體建設(shè)用地實際超過集體建設(shè)用地的50%，而在粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過20%。然而由于我國的城鄉(xiāng)二元體制，國有土地與集體土地屬于兩個市場，根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地不能直接入市交易，只能通過國家征用的方式變?yōu)閲型恋夭拍苓M入土地一級市場交易。另外，我國政府在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的市場化改革過程中，對于集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)使用進行了限制，如國務(wù)院在2008年1月《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中明確規(guī)定：“單位和個人不得非法租用、占用集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)”，國土資源部在《關(guān)于認真學(xué)習(xí)貫徹黨的十七屆三中全會精神的通知》中明確規(guī)定：不得利用農(nóng)村集體土地建設(shè)商品住宅。許多地方政府在有關(guān)的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定中都有禁止用于房地產(chǎn)或住宅開發(fā)的內(nèi)容，如廣東省在《廣東省集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法（草案）》中第五條對此作出了明確限制。

四、解決房地產(chǎn)土地供應(yīng)緊張的措施及效果評價

城市規(guī)模的過大，農(nóng)村人口向城市大量的涌入，所帶來的直接后果是對住房需求的增加，在城市土地承載接近極限的情況，如何解決房地產(chǎn)市場發(fā)展與房地產(chǎn)土地供應(yīng)緊張的矛盾是城市發(fā)展必須要面對的問題。以是否利用集體土地為依據(jù)，我國目前解決房地產(chǎn)土地供應(yīng)主要采取以下措施：

1.不利用集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)——土地儲備

采取此種措施，主要是從城市現(xiàn)有的土地入手，主要的手段是通過土地儲備盤活城區(qū)存量建設(shè)用地，再向社會提供各類建設(shè)用地。土地資源自身稀缺性與人類日益增長的經(jīng)濟需求的矛盾是催生土地儲備制度產(chǎn)生的根源。土地儲備是我國國有企業(yè)制度改革和城鎮(zhèn)土地使用權(quán)制度改革的產(chǎn)物，其初衷是要盤活城市存量土地。當前土地儲備的收儲范圍也擴大到市區(qū)內(nèi)所有需要盤活的存量土地。

土地儲備是國家對土地資源進行宏觀調(diào)控的需要，有利于國家對社會需求總量與供給總量，以及社會的供給與需求結(jié)構(gòu)進行調(diào)控，有利于保護國有資產(chǎn)，從而令資源配置趨于合理。但是土地儲備對象是有限制的，必須符合《土地儲備管理辦法》及其他政策，其本身還存在一定的弊端：土地儲備調(diào)節(jié)的是城市的土地市場，城市的土地供應(yīng)市場的規(guī)模是一定的，在城市土地供應(yīng)日趨緊張的情況下，其調(diào)節(jié)的范圍和力度是有限的；在土地儲備制度實施的過程中，一些地方政府違背了土地儲備的目的，在經(jīng)營性用地的集中市場化供應(yīng)制度的配合下，將所儲土地視為“儲地即生財”的錢袋子，紛紛將征用農(nóng)民的集體土地納入儲備范圍，極力追求政府的土地利益。

2.利用集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

利用集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主要通過兩種途徑：

第一，通過征收征用農(nóng)民集體土地，將其轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀俪鲎尳o房地產(chǎn)開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。通過征收征用，有利于加強政府對土地的宏觀管理、促進土地資源的合理利用，有利于貫徹土地基本國策；有利于政府壟斷土地使用權(quán)出讓，培育和建立統(tǒng)一的地產(chǎn)市場，但國家征收征用存在較多的問題，《憲法》《土地管理法》、《物權(quán)法》都明確規(guī)定國家征收土地必須是出于公共利益目的。但房地產(chǎn)賴以生存的土地供給一級市場一直是地方政府壟斷，“公共利益”的目的被泛華，通過大量征收農(nóng)民集體土地來保證壟斷土地的來源。地方政府在低價征收、高價出讓的雙軌制中獲得巨額土地收益，卻極大的損害了農(nóng)民的土地權(quán)益，土地征收糾紛不斷，加深了社會矛盾。

第二，通過農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，出讓、出租集體建設(shè)用地進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。雖然我國相關(guān)法律法規(guī)對此沒有明文規(guī)定，地方政府對此大都采取禁止的態(tài)度，但大規(guī)模的集體建設(shè)用地自發(fā)性地用于房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)象普遍，導(dǎo)致的直接結(jié)果就是“小產(chǎn)權(quán)房”大量存在，嚴重影響了我國的城鎮(zhèn)化進程。

五、我國集體建設(shè)用地進入房地產(chǎn)市場的思考

我國的相關(guān)政策禁止集體建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開發(fā)，但卻允許其用于其他工商業(yè)項目建設(shè)。不管是工商業(yè)建設(shè)還是房地產(chǎn)開發(fā)對于土地的消耗都是不可恢復(fù)的，為何要禁止農(nóng)村土地用于房地產(chǎn)建設(shè)呢？集體建設(shè)用地進入房地產(chǎn)市場其積極意義的。

1.打破了政府對于土地市場的壟斷，維護集體土地權(quán)益，實現(xiàn)公平正義。集體土地所有權(quán)的泛華是導(dǎo)致集體土地利益難以得到有效實現(xiàn)的根本原因，我國《憲法》以公平正義為原則，強調(diào)權(quán)利的平等；在十報告中，同志要求“必須堅持維護社會公平正義”。而現(xiàn)實中政府在土地交易中一直充當?shù)氖琴I方、賣方、管理者三種角色于一身，政府在土地交易中自身有很大的利益訴求，對于農(nóng)民的土地通過行政職權(quán)征收，再通過自己的土地市場賣出，還充當整個交易的管理者，顯然自己監(jiān)督自己是很難取得成效的，正如近年來，政府對于房價的調(diào)控，越調(diào)越高，究其原因，很大一部分是政府壟斷造成的，這與公平正義的精神是相悖的。土地供應(yīng)規(guī)模的擴大有利于控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，引導(dǎo)投資者資金分流，減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險。

2.集體建設(shè)用地進入房地產(chǎn)市場具有可行性，其帶來的問題和風(fēng)險具有可控性。

（1）完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)，因為目前我國的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)都是以試點的形式存在于一些地方政府，流轉(zhuǎn)的方式和范圍存在很大的差異性，對于土地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險缺乏必要的防范措施，特別是集體建設(shè)用地的自發(fā)性流轉(zhuǎn)，因為沒有法律依據(jù)，對于這部分產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓使用缺乏必要的規(guī)制，對行為人也沒有相應(yīng)的責任承擔，一定程度上導(dǎo)致了自發(fā)性流轉(zhuǎn)的普遍性。

（2）協(xié)調(diào)好政府壟斷與集體土地所有者的土地利益。在市場經(jīng)濟下，政府不應(yīng)該是市場經(jīng)濟的直接參與者，而是市場經(jīng)濟的管理者和監(jiān)督者，倘若政府直接向市場尋求利益，很難保證政府市場干預(yù)行為的合理、公平、公正。用土地壟斷來保證經(jīng)濟高增長是以犧牲農(nóng)民利益為代價的，這種高增長是短期的，不能使地方經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。政府要轉(zhuǎn)變職能，建立統(tǒng)一公平的城鄉(xiāng)土地交易市場，合理規(guī)劃土地用途，嚴格建設(shè)用地審批制度，增加政府財政收入渠道，改革土地財政制度，減少對土地收入的依賴，從農(nóng)民的利益出發(fā)，尊重農(nóng)民的土地權(quán)益，城市的繁榮與發(fā)展不能以犧牲農(nóng)村、農(nóng)民的土地收益為代價，不能以農(nóng)村房地產(chǎn)市場的停滯為代價來保地方護政府對城市房地產(chǎn)市場的壟斷利益。地方政府允許集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)卻禁止其進行房地產(chǎn)開發(fā)，就是再一次限制了農(nóng)民的土地收益，正如學(xué)者所說：“限制一幅土地最高的市場收益機會，與拿走一部分土地無異。”

（3）如何保護耕地。土地利益的追求必然導(dǎo)致違法占用耕地的現(xiàn)象發(fā)生，從而威脅我國的糧食生產(chǎn)安全。從耕地保護的主體上看，耕地的所有者是農(nóng)民集體，其應(yīng)當是耕地的直接守護者，但限于自身素質(zhì)，容易受到短期利益的誘導(dǎo)，做出損害耕地的行為，因此，要加強宣傳，在思想上使農(nóng)民充分認識保護耕地的重要性。其次，政府作為耕地市場的管理者，應(yīng)當將保護耕地放在重要位置，不能想著先開發(fā)再補充，加強對農(nóng)村土地審批監(jiān)管。再者，根據(jù)我國《土地管理法》確定的“占多少，墾多少”的原則，轉(zhuǎn)變開發(fā)思路，“先造地再用地”，具體模式可以借鑒我國重慶集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的“地票”模式。

（4）如何協(xié)調(diào)同一用途土地上商品房與宅基地的關(guān)系。這個問題所反應(yīng)的本質(zhì)問題是集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)的關(guān)系，宅基地使用權(quán)與集體建設(shè)用地使用權(quán)雖然是我國《物權(quán)法》上兩個獨立的用益物權(quán)，其權(quán)利取得的條件不同，但是它們產(chǎn)生的基礎(chǔ)與主要功能相同，都基于集體土地所有權(quán)派生，都主要用于建造建筑物及其附著物，集體建設(shè)用地使用權(quán)概念的內(nèi)涵完全可以包容宅基地使用權(quán)。近年來，學(xué)術(shù)界對于宅基地有償使用和流轉(zhuǎn)進行了大量探討，二者關(guān)系趨于融合，并且已經(jīng)有了政府的政策支持和實踐，集體建設(shè)用地上的商品房和宅基地關(guān)系可以通過置換和互動來協(xié)調(diào)。如2009年3月國土資源部頒發(fā)的《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》中規(guī)定的實行集體建設(shè)用地拆舊建新，也涉及農(nóng)民住宅用地與集體建設(shè)用地的置換與互動；2005年廣東省頒布的《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第8條第3項規(guī)定，集體建設(shè)用地可以興建農(nóng)村村民住宅。

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集體土地的管理辦法范文第4篇

浙江省湖州市是浙江省和國土資源部存量集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點地區(qū)之一。試點工作以解決鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地資產(chǎn)處置為出發(fā)點,其間主要采取了以下做法:

1.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制的前提條件之一是企業(yè)擁有合法的土地使用權(quán),不具備此條件的,須依法補辦用地手續(xù),并取得土地使用證書。

2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制進行資產(chǎn)評估時應(yīng)包括土地資產(chǎn)的內(nèi)容。

3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制方式不同,辦理用地手續(xù)的規(guī)則也不同。(1)企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓或部分不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓的,由受讓者依法辦理土地征收、出讓手續(xù),補交土地出讓金和造地專項基金等國家稅費。(2)集體土地所有者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給改制企業(yè)的,集體所有權(quán)性質(zhì)不變,土地管理部門向出租方頒發(fā)《集體土地租賃許可證》,承租企業(yè)向出租方支付租金。(3)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村以土地使用權(quán)作價入股的,集體土地性質(zhì)不變,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村每年收取紅利。(4)以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體企業(yè)改制時,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))資產(chǎn)經(jīng)營公司或村經(jīng)濟合作社補辦出讓手續(xù)、補交出讓金后,可以轉(zhuǎn)讓、出租給改制企業(yè),補交的出讓金要返回鄉(xiāng)鎮(zhèn)80%。

在處置轉(zhuǎn)制鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地資產(chǎn)的基礎(chǔ)上,湖州市又將這一探索延伸到存量集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。1999年,在該市善璉鎮(zhèn)進行試點。保留集體土地所有權(quán)不變,允許集體土地在符合如下原則時進行流轉(zhuǎn):(1)已經(jīng)依法取得鎮(zhèn)、村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)(即辦理過相關(guān)使用手續(xù));(2)符合土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和相關(guān)流轉(zhuǎn)條件(一般村鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的流轉(zhuǎn),原則上征為國有;規(guī)劃區(qū)外的,實行集體土地內(nèi)部流轉(zhuǎn));(3)流轉(zhuǎn)形式包括轉(zhuǎn)讓(含作價入股或出資)、出租、抵押;(4)土地收益分配,誰所有誰收益,土地管理部門按土地流轉(zhuǎn)收益金額收取5%的手續(xù)費。

隨后,湖州市又在此基礎(chǔ)上形成了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法。該辦法將流轉(zhuǎn)適用的范圍限定為工業(yè)園區(qū)和城市重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地,不適用于建城區(qū)和規(guī)劃區(qū)范圍的建設(shè)用地,也嚴禁利用集體建設(shè)用地從事商貿(mào)和房地產(chǎn)開發(fā)。用地者通過一次性轉(zhuǎn)讓和作價入股取得集體建設(shè)用地使用權(quán)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)所得收益全部納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)專戶,鄉(xiāng)鎮(zhèn)提取15%用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施,剩余由土地所有者分到各戶。

安徽蕪湖:為流轉(zhuǎn)改革做政策和法律儲備

1999年11月24日,國土資源部批準蕪湖市為全國農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點。

蕪湖市方案的主要內(nèi)容歸納如下:

1、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村辦企業(yè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)、個體工商戶、私營或者聯(lián)戶辦企業(yè)以及農(nóng)村村民建住宅等可使用集體建設(shè)用地。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的取得可以不改變集體所有權(quán)性質(zhì),只需符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)(集鎮(zhèn))建設(shè)規(guī)劃和土地利用年度計劃。

2、集體建設(shè)用地由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)一開發(fā),采用招標、拍賣等市場方式提供土地使用權(quán)。

3、集鎮(zhèn)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃及國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃編制建設(shè)規(guī)劃,并根據(jù)這一規(guī)劃向縣政府申報下一年度土地利用年度計劃建議,并報市人民政府土地行政主管部門。試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用年度計劃由市人民政府實行計劃單列。

4、集鎮(zhèn)建設(shè)使用農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有土地,在涉及占用農(nóng)用地時,須按規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。

5、農(nóng)民集體建設(shè)用地經(jīng)批準可以采用轉(zhuǎn)讓、租賃、作價入股、聯(lián)營聯(lián)建、抵押等多種形式進行流轉(zhuǎn);在流轉(zhuǎn)時,要征得土地所有者同意,并由土地所有者與使用者簽訂書面協(xié)議。

6、農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分首次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)。如發(fā)生首次流轉(zhuǎn),土地所有者和流轉(zhuǎn)雙方須持土地所有權(quán)和土地使用權(quán)證、同意流轉(zhuǎn)協(xié)議、土地流轉(zhuǎn)合同、地上建筑物證明等文件,向當?shù)厥小⒖h人民政府土地行政主管部門提出書面申請,經(jīng)批準后,方可領(lǐng)取農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)許可證,辦理土地登記。如發(fā)生再次流轉(zhuǎn),流轉(zhuǎn)雙方須持土地使用權(quán)證、前次流轉(zhuǎn)合同、本次流轉(zhuǎn)合同、地上建筑物證明等文件,向市、縣人民政府土地主管部門申請辦理土地變更登記或租賃、抵押登記手續(xù)。

7、農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的土地收益,要在土地所有權(quán)人與市、縣、鎮(zhèn)人民政府之間分配。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)時,土地使用者須向市、縣人民政府繳納一定比例的土地流轉(zhuǎn)收益。首次流轉(zhuǎn)時,應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定和流轉(zhuǎn)合同的約定,如期向市、縣人民政府繳納土地流轉(zhuǎn)收益。再次流轉(zhuǎn)的,則要參照國有土地增值稅征收標準繳納土地增值收益。

8、允許分屬不同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)用地和建設(shè)用地進行置換,促進建設(shè)用地向小城鎮(zhèn)集中和土地整理。

在確立上述基本原則后,蕪湖市又制定了《農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實施細則》,對農(nóng)民集體所有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進行了細化和延伸:

1、集鎮(zhèn)建設(shè)依法使用農(nóng)民集體所有的土地,按農(nóng)用地的土地使用權(quán)基準地價,對農(nóng)用地的承包經(jīng)營者和建設(shè)用地的土地使用者進行補償。

2、農(nóng)民集體所有建設(shè)用地首次流轉(zhuǎn)的程序依次為:第一,土地所有者與流轉(zhuǎn)方簽訂同意流轉(zhuǎn)協(xié)議;第二,流轉(zhuǎn)雙方簽訂流轉(zhuǎn)合同;第三,土地所有者和流轉(zhuǎn)雙方向土地所在地市、縣人民政府土地行政主管部門提出書面申請,并填寫《流轉(zhuǎn)申請表》;第四,市、縣土地行政主管部門對申請進行審核,填寫《流轉(zhuǎn)呈批表》報市、縣人民政府批準,頒發(fā)《流轉(zhuǎn)許可證》;第五,流轉(zhuǎn)雙方按合同約定支付轉(zhuǎn)讓費等有關(guān)費用及辦理土地登記。如發(fā)生再次流轉(zhuǎn),流轉(zhuǎn)雙方直接向土地所在地市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地變更登記或租賃、抵押登記手續(xù)。

3、農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的土地可用于:居住用地(70年);商業(yè)、旅游、娛樂用地(40年);工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或者其他用地(50年)。

4、農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時,土地使用者向市、縣人民政府繳納的土地流轉(zhuǎn)收益,其標準分別有:3元/平方米、2元/平方米和1元/平方米。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地再次流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的增值收益,在減除前次流轉(zhuǎn)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費用、新建房及配套設(shè)施的成本費用后按一定比例進行分配。土地流轉(zhuǎn)收益和土地增值收益,在土地所有者、鎮(zhèn)、縣(區(qū))、市之間按2∶5∶2∶1進行分配。

廣東:從基層創(chuàng)新走向地方立法

廣東省政府于2005年6月以省長令的形式頒布《廣東省集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法》,于該年10月1日在全省范圍內(nèi)實施。

這部地方規(guī)章開宗明義,旨在規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn),明確集體建設(shè)用地可用于:興辦各類工商企業(yè),包括國有、集體、私營企業(yè),個體工商戶,外資投資企業(yè)(包括合資、合作、外商獨資企業(yè)、“三來一補”企業(yè)),聯(lián)營企業(yè)等;興辦公共設(shè)施和公益事業(yè);興建農(nóng)村村民住宅。對集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租給予了明確界定,“集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓,是指農(nóng)民集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者,由土地使用者向農(nóng)民集體土地所有者一次性支付出讓價款的行為。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價入股(出資)的,與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的,視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓?！奔w建設(shè)用地使用權(quán)在出讓、出租時,由農(nóng)民集體土地所有者與土地使用者簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同,農(nóng)民集體土地所有者和土地使用者應(yīng)當持該幅土地的相關(guān)權(quán)證,集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價入股(出資)合同(包括其村民同意流轉(zhuǎn)的書面材料),向市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)證。集體建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租,且應(yīng)簽訂書面合同。當事人雙方應(yīng)當持集體土地使用權(quán)證和相關(guān)合同,到市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)證。

這部地方規(guī)章還提出允許集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押。要求“集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)當簽訂抵押合同,并向市、縣人民政府土地行政主管部門辦理抵押登記。農(nóng)民集體土地所有者抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)的,在申請辦理抵押登記時,應(yīng)當提供其全體村民2/3以上成員同意抵押的書面材料?！绷硗?還規(guī)定了集體土地所有者出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得的土地收益的管理和使用方式,要求將其納入農(nóng)村集體財產(chǎn)統(tǒng)一管理,其中50%以上存入銀行專戶,?？钣糜谵r(nóng)民社會保障安排,不得挪作他用。

江蘇南京:流轉(zhuǎn)管理為施行抵押鋪路搭橋

2007年2月,江蘇省南京市國土資源局與中國人民銀行南京分行聯(lián)合下發(fā)《南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押操作辦法》,明確全市集體建設(shè)用地使用權(quán)可進行貸款抵押。

《辦法》明確,從今年2月起,依法登記并核發(fā)了集體土地使用證的集體建設(shè)用地使用權(quán)均可抵押貸款;集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押自登記之日起生效,并受法律保護。

《辦法》規(guī)定,由抵押人和抵押權(quán)人就抵押事項簽訂書面合同,抵押當事人辦理完備案手續(xù)后應(yīng)當向所在地土地管理部門申請集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記。南京集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的創(chuàng)新在于擴大了抵押主體的范疇,即由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)擴大到所有使用集體土地的企業(yè)。同時,為了保護土地抵押權(quán),規(guī)定“集體建設(shè)用地使用權(quán)被作為抵押物的,債務(wù)人不履行債務(wù)時,抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)。因處分抵押財產(chǎn)而取得集體建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán),應(yīng)當辦理過戶登記?！?/p>

《辦法》中明確,農(nóng)民集體土地所有者抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)的,集體建設(shè)用地使用者與集體土地所有者的約定轉(zhuǎn)讓須經(jīng)所有者同意的,以及集體建設(shè)用地使用者每年向集體土地所有者繳納土地使用費的,在申請辦理抵押登記時,應(yīng)當提供本集體經(jīng)濟組織的村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意抵押的書面材料;無法提供上述材料的也可以提供集體所有者代表同意的意見。

2002年《南京市集體土地登記辦法》、2004年《南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(試行)》,為《南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押操作辦法》起了鋪路搭橋的作用。

集體土地的管理辦法范文第5篇

現(xiàn)將《天津市土地登記管理辦法》予以，望遵照執(zhí)行。

天津市土地登記管理辦法

第一章  總  則

第一條  為了維護土地的社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《天津市土地管理條例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市具體情況，制定本辦法。

第二條  土地登記是依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)及他項權(quán)利的登記。

前款所稱他項權(quán)利是指抵押權(quán)、承租權(quán)、通行權(quán)等權(quán)利。土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。

第三條  土地登記程序如下：

（一）土地登記申請；

（二）地籍調(diào)查和權(quán)屬審核；

（三）公告；

（四）注冊登記；

（五）頒發(fā)土地證書。

公告程序只適用于初始土地登記。

第四條  國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地建設(shè)用地使用者和他項權(quán)利者必須按照本辦法和有關(guān)規(guī)定，分別向市或者區(qū)、縣土地管理部門申請土地登記。

天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和天津港保稅區(qū)內(nèi)的土地使用者分別向開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)的土地管理部門申請土地登記。

第五條  申請土地登記按下列規(guī)定辦理：

（一）國有土地使用權(quán)由使用國有土地的單位和個人申請土地登記；

（二）農(nóng)村集體土地所有權(quán)由村民委員會或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織申請土地登記；

（三）農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)由使用集體土地的單位和個人申請土地登記；

（四）土地他項權(quán)利由當事人申請登記。

第六條  土地登記申請人有正當理由不能親自申請土地登記的，可以委托人辦理。

第七條  土地登記以宗地為基本單元，擁有或使用兩宗或兩宗以上土地的，應(yīng)分宗申請；兩個或兩個以上的土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)分別申請；跨行政區(qū)域使用土地的，應(yīng)分別向土地所在地的區(qū)、縣人民政府土地管理部門申請。

第八條  對土地申請經(jīng)調(diào)查審核無誤的土地所有權(quán)和使用權(quán)，準予注冊登記，由市或區(qū)、縣人民政府向土地的所有者和使用者頒發(fā)土地證書。

第九條  《國有土地使用證》由市人民政府頒發(fā)給使用國有土地的單位和個人。《國有土地使用證》發(fā)證機關(guān)印章用天津市人民政府土地登記專用章，填發(fā)機關(guān)是市或區(qū)、縣土地管理部門。

第十條  《集體土地所有證》由區(qū)、縣人民政府頒發(fā)給農(nóng)村集體所有土地的農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或村民委員會；土地屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)業(yè)集體所有的，頒發(fā)給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織。

第十一條  《集體土地建設(shè)用地使用證》由區(qū)、縣人民政府頒發(fā)給使用集體所有土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人。

第十二條  《集體土地所有證》、《集體土地建設(shè)用地使用證》發(fā)證機關(guān)印章用區(qū)、縣人民政府土地登記專用章，填發(fā)機關(guān)是區(qū)、縣土地管理部門。

第二章  初始土地登記

第十三條  初始土地登記是在一定時間內(nèi)對登記區(qū)域內(nèi)的土地進行的普遍登記。

第十四條  初始土地登記由市或區(qū)、縣人民政府通告。通告的主要內(nèi)容包括：

（一）登記區(qū)的劃分；

（二）申請登記的期限；

（三）登記申請人應(yīng)提交的有關(guān)證件；

（四）受理申請地點；

（五）其他事項。

第十五條  申請人申請土地登記，應(yīng)當向土地管理部門提交下列文件資料；

（一）土地登記申請書；

（二）法人代表證明，個人身份證或戶籍證明；

（三）土地權(quán)屬來源證明；

（四）地上建筑物、附著物權(quán)屬證明。

委托人申請土地登記的，除提交前款規(guī)定的文件，還應(yīng)提交土地登記委托書和委托人的身份證明。

第十六條  土地登記申請經(jīng)區(qū)、縣土地管理部門審查后，進行地籍調(diào)查。

第十七條  區(qū)、縣土地管理部門根據(jù)地籍調(diào)查結(jié)果，對土地的權(quán)屬、面積、用途等逐項審核，并依照下列情況分別處理：

（一）土地權(quán)屬尚有爭議的，暫不辦理登記；

（二）土地權(quán)屬合法、界址清楚、面積準確的，予以公告。

第十八條  土地登記申請人及其利害關(guān)系人在公告后30日內(nèi)，對土地登記審核結(jié)果有異議的，可向土地管理部門書面申請復(fù)查，并按規(guī)定繳納復(fù)查費。經(jīng)復(fù)查無誤的，復(fù)查費不予退還，確有差錯的，復(fù)查費予以退還。

復(fù)查費按土地權(quán)屬調(diào)查地籍勘丈費的70％收取。

第十九條  公告期滿，土地登記申請人及其利害關(guān)系人對土地登記審核結(jié)果未提出異議的，由市或區(qū)、縣土地管理部門報經(jīng)同級人民政府批準后，辦理注冊登記，并由市或區(qū)、縣人民政府向土地的所有者、使用者或他項權(quán)利者分別頒發(fā)土地證書。

第二十條  尚未確定給單位或個人使用的國有土地，由區(qū)、縣人民政府土地管理部門登記造冊，不發(fā)土地證書。

第三章  變更土地登記

第二十一條  初始登記后，土地所有權(quán)、使用權(quán)及他項權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移、分割、合并或者增減時，應(yīng)當辦理變更土地登記。

第二十二條  土地管理部門根據(jù)土地所有者或使用者的變更土地登記申請，經(jīng)調(diào)查審核符合變更登記規(guī)定的，準予變更登記，并重新核發(fā)土地證書或在原土地證書中注記變更事項。

第二十三條  變更土地登記分為：

（一）土地權(quán)屬變更登記；

（二）更名登記；

（三）土地用途變更登記；

（四）注銷登記。

第二十四條  變更土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利者的名稱、地址和改變土地用途的，土地所有者、使用者、他項權(quán)利者，應(yīng)在變更后一個月內(nèi)，申請變更土地登記。

第二十五條  通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得國有土地使用權(quán)的單位和個人，應(yīng)持出讓、轉(zhuǎn)讓合同申請土地權(quán)屬變更登記。

第二十六條  因贈與、交換、買賣、繼承、分割地上建筑物、附著物引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，建筑物、附著物的獲得者應(yīng)持有關(guān)的合法證明文件，向土地管理部門申請變更土地登記。

第二十七條  土地使用權(quán)因出租、抵押和土地使用期滿等原因而終止的，出租人和承租人、抵押人和抵押權(quán)人、原土地使用者應(yīng)持土地出讓證明文件、合同、抵押合同，申請土地使用權(quán)出租登記、抵押登記、注銷登記。

第二十八條  因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，新的土地使用者應(yīng)持抵押合同及有關(guān)的合法證明文件申請土地權(quán)屬變更登記。

第二十九條  依法征用、劃撥土地引起土地權(quán)屬變更的，土地使用者應(yīng)持建設(shè)用地批準文件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證向土地管理部門申請土地權(quán)屬變更登記。

第三十條  混合宗地中因分攤建筑面積發(fā)生變化而引起土地使用面積發(fā)生變化的，土地使用者應(yīng)持有關(guān)批準文件或其他有關(guān)證明文件，申請土地權(quán)屬變更登記。

第三十一條  土地使用者申請變更土地登記，應(yīng)提交原土地證書或其他有關(guān)證明文件。

第四章  附  則

第三十二條  土地所有者或使用者必須按期申請土地登記。逾期不申請土地登記的，其登記費應(yīng)比照規(guī)定的登記費標準，每逾期一個月加收20％。

第三十三條  1983年全市城鎮(zhèn)房產(chǎn)和土地清查換證時已取得國有土地使用證的，暫不辦理初始土地登記。

第三十四條  本辦法所稱“宗地”是指由土地所有者或使用者的土地權(quán)屬界址線所封閉包圍的一塊土地。